유치권이란? 진정한 유치권 vs 허위 유치권

유치권에 대해서 공부하던 중 잘 정리된 문구가 있어서 공유합니다!

아래 내용은 <3대가 잘먹고 잘사는 부자경매>에서 발췌하였습니다.

유치권이란?

 유치권은 실질적으로 공사대금을 받지 못하여 그 채권을 변제받을 때까지 점유, 유치할 수 있는 권리라 생각하면 간단하다. 

 실무적으로 정리해보면 유치권은 유치권자가 점유하고 있는 부동산을 점유이탈하면 소멸되며 유치권자가 점유를 하여야만 비로소 인정이 되는 권리이다. 점유해체가 이루어지면 유치권으로서의 존재가치가 없는 것이며 최근 대법원 판례의 경우 유치권자의 간접점유도 인정하지 않는 판례와 경매개시결정일 이후 점유로는 유치권이 성립할 수 없다는 판례가 이를 뒷받침하고 있다.

진정한 유치권 VS 허위 유치권

 진정한 유치권인지 허위 유치권인지의 여부는 현장조사를 통하여서도 확인이 가능하다. 보통의 경우 신고된 유치권 금액이 터무니없이 뻥튀기 된 경우가 많으므로 무조건 인정되는 유치권이라고 생각하면 안 된다. 

 유치권에 대한 이익비와 필요비에 대하여 여러 법적인 해석이 엇갈리기도 하고 그에 대한 여러 판례도 이다. 그러나 그 경매 물건의 종별과 유치권 신고의 특성 등을 감안한다면 완전 해석에는 다소 어려움이 있으나 필자의 실무 경험을 다음과 같이 정리하니 참고하기 바란다.

* 상가의 경우

 상가 경매 물건에 유독 유치권 신고가 많이 접수되는 것을 볼 수 있다. 상가 시설비용은 사용자의 필요에 의한 것으로 건물의 가치를 객관적으로 증가 시킨 것으로 보지 않기 때문에 유익비로 보기 어렵다. 그러나 사용자의 필요라고 하더라도 건물의 가치를 객관적으로 증가시킨 리모델링 비용은 유익비로 일부 인정 받을 수 있다.

 그러나 유치권을 신고하는 경우는 비용과 직결되므로 별도의 소송으로 가는 경우는 사실적으로 극히 드물다. 또한 유치권자와 별도의 소송을 통하여 적법한 유치권인지의 여부를 두고 공방을 벌이는 경우가 있는데 유치권자가 패소할 경우 유치권자가 낙찰자에게 그에 대한 손해배상에 대하여 변제할 의무도 발생한다. 결국 유치권자도 불리한 위치에 서게 될 가능성도 배제하지 못한다.